El 12% de los españoles quiso comprar una vivienda en 2025 y no pudo: qué es la demanda inefectiva
Un estudio del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España revela que el 12% de los hogares españoles intentó acceder a la compra de vivienda en 2025 sin lograrlo. No por falta de interés ni de empleo: por imposibilidad financiera en un mercado donde el precio medio ha superado los 2.230 €/m². Esta demanda existe, tiene capacidad de pago parcial, pero no llega. Tiene nombre: demanda inefectiva.
Lo que necesitas saber primero
Qué es la demanda inefectiva
En economía, la demanda efectiva es la que se materializa en una compra: hay intención + capacidad financiera. La demanda inefectiva es la que tiene intención pero no capacidad suficiente. En vivienda, son los hogares que quieren comprar, tienen empleo estable y algunos ahorros, pero no pueden reunir la entrada (normalmente el 20% del precio más gastos) o no consiguen la hipoteca porque su ratio deuda/ingresos supera el límite bancario. No aparecen en las estadísticas de compraventa, pero sí en encuestas de intención.
Por qué el precio sube aunque haya gente que no puede comprar
El precio de la vivienda no lo fijan quienes quieren comprar sino quienes pueden comprar. Si hay suficientes compradores con alto poder adquisitivo (rentas altas, herencias, inversores, compradores extranjeros) o con financiación favorable, el precio sube aunque la mayoría no pueda acceder. El mercado inmobiliario no es igualitario: el precio lo marca el comprador marginal con más recursos, no la mediana.
Qué diferencia hay entre precio medio y precio de acceso
El precio medio en España ha superado los 2.230 €/m² (datos del Colegio de Registradores, Q1 2026). Para un piso de 80 m², eso son 178.400 euros. Necesitas una entrada de 35.680 euros (20%) más unos 15.000 euros en impuestos y gastos, total: unos 50.000 euros de ahorro previo. Con el salario mediano español (1.800 €/mes netos), tardarías 23 años en ahorrar esa cantidad solo ahorrando el 10% mensual. El precio de acceso no coincide con el precio de mercado.
El 12% de los españoles quiso comprar una vivienda en 2025 y no pudo: qué es la demanda inefectiva
Los hechos
El estudio 'Observatorio de la Vivienda 2025' del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España, publicado el 4 de mayo de 2026, encuestó a 4.200 hogares y encontró que el 12,3% declaró haber intentado comprar vivienda en 2025 sin conseguirlo. Los motivos principales: imposibilidad de reunir la entrada (67%), denegación hipotecaria (21%) y precio superior al presupuesto disponible (12%). El precio medio en España es de 2.230 €/m² según los Registradores de la Propiedad (Q1 2026), pero en Madrid supera los 4.800 €/m² y en Barcelona los 4.200 €/m². El estudio estima que la demanda inefectiva representa aproximadamente 800.000 hogares.
El contexto
El mercado inmobiliario español lleva cinco años de subidas consecutivas. El precio de la vivienda ha superado el máximo histórico de la burbuja de 2007 en términos nominales. Los tipos de interés, aunque han bajado desde el máximo del 4,5% en 2023, se mantienen en el 2,5% en 2026, lo que encarece las hipotecas respecto a 2020-2021. La oferta de obra nueva no crece al ritmo necesario: en 2025 se iniciaron 120.000 viviendas nuevas, cuando los economistas estiman que se necesitan 200.000-250.000 anuales. El alquiler tampoco es una salida fácil: el precio del alquiler medio en capitales de provincia supera los 1.100 €/mes.
Las motivaciones posibles
Los incentivos que siguen son observables a partir de posiciones públicas. No son intenciones confirmadas.
Promotores inmobiliarios Tienen incentivo para construir en segmentos de precio alto (mayor margen) y en ubicaciones donde la demanda solvente es mayor. Construir vivienda asequible implica márgenes menores, burocracia con administraciones públicas y riesgo de quedar con stock sin vender si los compradores con menos recursos no consiguen hipoteca.
Bancos hipotecarios Tienen incentivo para conceder hipotecas a clientes solventes (ratio deuda/ingresos bajo, empleos estables, historial crediticio limpio). Relajar los criterios para atender la demanda inefectiva aumenta el riesgo de mora. El Banco de España ya avisó en 2024 de que un deterioro del mercado laboral podría disparar los impagos.
Administración pública Tiene incentivo para declarar que la situación es urgente y presentar planes de vivienda pública, pero también tiene incentivo para no depreciar el mercado inmobiliario (los impuestos sobre transacciones, plusvalías y IBI son una fuente de ingresos clave para ayuntamientos y comunidades autónomas). Los dos incentivos apuntan en direcciones contrarias.
Lo que los datos no dicen solos
Cómo lo han contado otros medios
Los medios generalistas presentan el estudio con el titular de los 800.000 hogares excluidos, lo que tiene impacto emocional pero no explica el mecanismo. Los medios económicos (Expansión, El Economista) enfocan la noticia desde la oferta: qué falta construir. Muy pocos medios explican por qué el mercado no se autorregula aunque haya tanta demanda insatisfecha, que es la pregunta que más desconcierta al ciudadano no especialista.
Lo que queda abierto
- ¿Podría el Estado comprar suelo ahora, a precios de ciclo alto, para construir vivienda pública sin perder dinero?
- ¿Qué pasaría con el precio si se permitiera edificar en más zonas tensionadas? ¿La oferta nueva bajaría el precio o simplemente satisfaría la demanda más solvente?
- ¿Es la demanda inefectiva un problema temporal (tipos altos) o estructural (brecha riqueza)?
- ¿Cuántos de esos 800.000 hogares terminarán en el mercado del alquiler, y qué efecto tendrá eso sobre el precio del alquiler?
¿Puede un mercado libre resolver el problema de la vivienda cuando el precio lo fija la demanda más rica y los más pobres simplemente desaparecen de las estadísticas?
Cómo verificamos este artículo
Fuentes verificadas consultadas el 5 de mayo de 2026: Observatorio de la Vivienda 2025 (CSCA, publicado 4 mayo 2026), Colegio de Registradores de la Propiedad (estadísticas Q1 2026), Banco de España (datos hipotecarios y tipos, 2026), Ministerio de Transportes (estadísticas de vivienda iniciada 2025). Motivaciones son incentivos observables, no intenciones confirmadas. Errores o información adicional: redaccion@horadedespertar.org